住建周刊｜权威解读《长沙县商品房预售资金监督管理办法（试行）》
出台背景：加强商品房预售资金的监督管理，保障购房人合法权益， 促进房地产市场健康有序发展。
工作目标：购房人缴纳的商品房预售资金，必须全部直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户。开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。
文件依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等有关规定。
有关期限：2021年10月1日起实施，试行期两年。
根据长沙县住房和城乡建设局《关于印发长沙县商品房预售资金监督管理办法的通知》（长县住建发〔2021〕74号）精神。为帮助大家了解掌握《长沙县商品房预售资金监督管理办法（试行）》(以下简称《办法》)，现就《办法》内容进行解读。
一、出台原因
预售资金监管事关购房者切身利益，事关房地产金融风险防范，事关房地产市场稳定。为维护预售商品房交易双方当事人的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，促进房地产市场健康发展。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等有关规定,结合长沙县实际情况，制定本监管办法。
本办法适用情况：全县办理商品房预售许可的项目，其预售资金的收存、使用及监督管理，适用本办法。
本办法所称商品房预售资金：是指房地产开发企业（以下简称开发企业）进行在建商品房预售时，由购房人按合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等各种购房款。
本办法所称监管机构：长沙县住房和城乡建设局是商品房预售资金监管的主管部门（以下简称监管机构），负责本办法的组织实施。
本办法所称监管银行：长沙县内商业银行（以下简称监管银行）根据本办法负责监管预售资金的存入和使用。
二、关于监管账户的设立与撤销如何制定？
监管账户设立规则：一个商品房预售许可证对应一个监管账户。《商品房预售许可证》应载明该预售项目的监管银行、监管账户等信息。
签订监管协议：开发企业在申请商品房预售许可证前，应当选择一家商业银行作为监管银行，开设商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户），一旦确定预售资金监管银行，开发企业、监管银行、监管机构三方应及时签订《长沙县商品房预售资金监管协议书》（以下简称三方协议），开设监管专用账户，该账户不得支取现金，也不得开通网银。
监管账户变更：监管账户设立后，开发企业因特殊原因申请变更的，应与原监管银行协商一致后到监管机构备案，经主管部门审核通过后，重新签订监管协议，并将原监管账户的结余资金转入新的监管专用账户，变更期间，暂停项目网上签约。
监管账户撤销：开发企业完成不动产首次登记后，应及时向监管机构申请撤销相关预售许可证对应的监管账户的监管。监管机构受理申请并进行核实，向开发企业出具解控证明，并通知监管银行撤销对监管账户的监管。
三、关于监管资金如何分类？标准如何制定？
监管资金分类：商品房预售资金监管分为重点监管资金和非重点监管资金。
重点监管资金：用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备、支付项目建设的施工进度款及其他相关费用的资金。
非重点监管资金：除上述范围以外的是非重点监管资金，可以按进度、按比例优先偿还本项目抵押贷款。
重点监管资金标准核算规则：开发企业在申请办理商品房预售许可时，商品房项目主体工程达到结构封顶的，重点监管资金标准为项目总预售款的15%；其他情形的，重点监管资金标准为项目总预售款的25%。
总预售款：根据规划部门审批的建设项目规模、预售价格综合核定。因规划设计、预售申报价格等内容发生变化造成总预售款变化的监管项目，监管机构应当重新核定监管项目的预售重点监管资金额度。
四、开发企业申请与拨付监管资金需要的条件？
（一）开发企业需要使用重点监管资金的，应当向监管银行提出申请，并根据下列不同申请款项提供相应的材料：
申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同；
申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位及其造价证明；
申请设计、监理等相关费用的，提供相关合同或者缴费证明；
申请法定税费的，提供相关通知证明；；
申请拨付不可预见费用的，提供相关用途证明。
（二）开发企业应当按照开发建设预售项目工程进度，以每栋楼为单位，向监管机构申请拨付重点监管资金，具体节点为：
取得商品房预售许可证后至结构封顶，申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的35%;
结构封顶后至项目综合验收备案，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的75%;
项目综合验收备案后至完成不动产首次登记，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的95%;
完成不动产首次登记后，全额使用剩余的重点监管资金。
（三）监管账户内预售资金超过重点监管资金标准的，开发企业可以向监管机构申请使用非重点监管资金。
资金拨付：开发企业提出资金使用申请，监管银行应当按照规定和三方协议进行审核，符合条件的，自受理申请之日起3个工作日内完成资金拨付；对不符合拨付条件的，应当向开发企业出具商品房预售资金不予拨付通知书，说明理由，并报监管机构备案；开发企业提出解除资金监管申请，符合条件的，自受理申请之日起10个工作日内办结。
五、如何申请成为监管银行？
监管银行应当按约定做好预售资金的收存和拨付等相关工作，并及时与监管机构进行信息互通，及时将开发企业的违规情况报告监管机构，商业银行符合下列条件，可以申请成为监管银行：
银行总部或具备资金监管权限的分支机构主要办公场地在长沙县；
持有银行业监督管理部门核发的准许开展商品房预售资金监管权限的《金融许可证》和工商行政管理部门颁发的营业执照；
申请前三年内无重大金融、财经违法行为；
作为贷款银行时，一年内无未及时或未足额将贷款资金划转至监管银行的行为；
具有相匹配的银行端软件系统。总行和省级分行可以授权分支机构（或分行）负责预售资金监管的具体事宜。
六、针对违反预售资金监管义务的三方责任，《办法》有哪些约束或者惩戒措施？
开发企业：
有下列行为之一的，由监管机构责令限期改正，并可按照三方协议的约定暂停其监管资金拨付；逾期不改的，由监管机构按照有关规定予以暂停网签、撤销商品房预售许可证等处理，记入开发企业诚信档案，并向社会公示。
未按照规定使用商品房预售资金的；
未按照规定将购房款存入监管专用账户的；
以收取其他款项为名变相逃避监管的；
提供虚假材料申请使用预售资金的；
其他违反本办法和三方协议的行为。
监管银行：
未按有关规定及三方协议及时入账、拨付监管资金或挪用监管资金，按三方协议承担相应的违约责任，由监管机构取消该银行的监管资格，并纳入金融主管部门对银行的考核。造成损失的依法承担相应法律责任。
监管机构：
监管机构工作人员，在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究责任。
预售资金监管如今已成为焦点，也显示政府部门对开发企业监管力度越来越严厉，此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼，切实维护购房者权益。
